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CDMX entre las ciudades más excluyentes de América Latina por falta de vivienda y altos costos, aseguran expertos

Actual dinámica inmobiliaria de la CDMX apunta a la expulsión de los ciudadanos más vulnerables.

• La Ciudad de México se encuentra entre las ciudades más excluyentes de América Latina, de acuerdo con ONU-Hábitat

• En los últimos 3 años, la oferta de vivienda media ha disminuido un 8.6%, mientras que el mercado residencial ha aumentado 18.5%

• Ante la falta de oferta, para cubrir el valor mediano de una vivienda de 60 m2 en la CDMX, un trabajador requiere invertir en promedio 25 años de su ingreso.

Ciudad de México a 1 de agosto de 2018.- Expertos en política urbana y movilidad convocados por la asociación civil, Mejor Ciudad, alertaron hoy en conferencia de prensa, que la dinámica inmobiliaria de la Ciudad de México apunta a la expulsión de la población económicamente menos favorecida ante la poca oferta de vivienda asequible en las zonas centrales de la capital. Asimismo, recordaron que actualmente, según ONU-Hábitat, la CDMX esta entre las ciudades más excluyentes de América Latina.

Ante este escenario, resaltaron que el periodo de transición gubernamental representa una oportunidad única para cambiar el estatus quo del desarrollo urbano de la ciudad, y por ello es indispensable promover un marco regulatorio eficiente para la construcción de vivienda, infraestructura adecuada y así, poder generar asequibilidad en el mercado inmobiliario para población de diferentes segmentos económicos.

De acuerdo con datos presentados por Gene Towle, director de la Consultora de Proyectos Inmobiliarios SOFTEC y miembro del Consejo Consultivo de Mejor Ciudad, el último trimestre del 2017 se reportó en la Ciudad una disminución de 8.4 por ciento en la oferta de vivienda nueva terminada, así como una reducción del 3.5 por ciento en las unidades en inventario y 0.8 por ciento en el número de proyectos. Por otro lado, los precios han tenido un incremento del 32 por ciento en el mercado medio y residencial, del 31 por ciento en el segmento económico y 43 por ciento en el social.

Dolores Franco, presidente del Colegio Mexicano de Urbanistas, explicó que el fenómeno de exclusión de habitantes de la CDMX obedece en gran medida a factores como la dificultad y lentitud para gestionar permisos y licencias, así como a la complejidad de la norma en materia de obtención de permisos, lo que promueve la especulación en tierra e incrementa los costos. “Desafortunadamente, se ha creado un círculo de desconfianza entre la sociedad civil, las autoridades y la iniciativa privada, lo cual ha desencadenado una contracción en la oferta de vivienda de la CDXM, además de un aumento de precios, sobre todo en lugares cercanos a fuentes de transporte, trabajo y esparcimiento”, señaló.

La urbanista explicó que entre más tiempo se obstaculice la producción de vivienda, la oferta existente y futura se encarecerá, provocando que la ciudad se extienda aún más, se hará aún más excluyente, se incrementará el tránsito y será mucho más complejo y difícil proveer los servicios a todos.

Por su parte, el Dr. Ignacio Kunz, especialista en planeación y urbanismo también de la UNAM, explicó que hay dos problemas con la planeación que generan exclusión. Uno es usar parámetros basados en densidad y otro, la asignación de usos de suelo eficiente e intensivo (Best and high). “En esta modalidad, el valor del suelo se fija por el uso más eficiente en cada zona, con lo cual se elevan los costos y se hace inaccesible la adquisición de inmuebles en zonas céntricas para aquellos que tienen menos recursos económicos”. Kunz señaló que si bien, la normativa debe ser juiciosa, entre más compleja y obstructora de programas de Desarrollo Urbano sea, habrá más casos de corrupción, mayores excepciones mal planeadas y más malas historias que contar en materia inmobiliaria.

Jorge Macías, Director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de World Resources Institute México (WRI México), afirmó que por cada empleo formal al que puede acceder el 20% de la población de menos recursos en la CDMX existen 11 empleos en el área de influencia del 20% de la población de mayores recursos, esto al considerar un rango de accesibilidad de 30 minutos en transporte público o caminando y que este mismo fenómeno se repite en las condiciones de accesibilidad a espacio público (6 a 1), salud (9 a 1), educación (12 a 1 en centros universitarios) y en movilidad (9 a 1 en estaciones de transporte público masivo), asimismo concluyó que en estudios preliminares del WRI México, la Nueva Constitución de la Ciudad de México ofrece a los ciudadanos la oportunidad de mejorar el sistema de planeación y como tal, debe de asegurar orientar los esfuerzos urbanos del nuevo gobierno hacia un reparto más equitativo de las oportunidades que nos ofrece la ciudad.

En este sentido, Janet de Luna, directora de Proyectos de Mejor Ciudad A.C., indicó que el ordenamiento y planeación de largo plazo de nuestra ciudad es un tema urgente y necesario, que nunca había sido tan relevante como en el momento actual. “Simplificar la normatividad y quitar contradicciones para dar certidumbre a todos los actores involucrados en el desarrollo inmobiliario es fundamental, es decir, que el desarrollador y la comunidad sepan qué se puede y/o no desarrollar y que la autoridad tenga claridad en los que puede o no autorizar”.

De Luna propuso que, para hacer una normativa más clara, por un lado, se debe identificar zonas con superávit de infraestructura al tiempo en el que se refuerza en otras cercanas a fuentes de trabajo y transporte y, por otro lado, facultar al Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva para diseñar usos de suelo claros y directos que permitan mezclar comercio local con centros de trabajo y vivienda, involucrando a miembros de la sociedad civil, autoridades, academia e iniciativa privada.

Finalmente, los expertos, hicieron un llamado a la sociedad civil para acompañar, vigilar e incluso acelerar la agenda para que se agilicen los plazos estipulados por la Constitución de la Ciudad de México en la creación del Plan General de Desarrollo y el Programa de Ordenamiento Territorial y con ello, lograr hacer de la nuestra, una ciudad mejor.

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